Khi “ngân hàng bố mẹ” không còn rộng mở

Jean Frohling, một phụ nữ ngoài 60 tuổi sống tại Illinois, từng ấp ủ mong muốn giúp ba người con của mình có mái ấm riêng. Sau nhiều năm tích cóp, bà cùng chồng đã tặng tiền cho hai người con đầu để hỗ trợ đặt cọc mua nhà. Với người con út, họ còn tiến xa hơn: bỏ ra 186.000 USD tiền mặt để mua thẳng căn nhà gần Peoria. Với họ, đó không chỉ là khoản hỗ trợ mà còn là cách đảm bảo con gái không mất cơ hội vào tay người mua khác với lợi thế trả tiền mặt.

Những câu chuyện như vậy không hiếm ở Mỹ. Trong suốt nhiều thập kỷ, những khoản hỗ trợ từ cha mẹ và người thân – dưới dạng quà tặng, khoản vay lãi suất thấp hoặc thậm chí mua hẳn căn nhà và đứng tên con – đã trở thành chiếc bệ phóng cho không ít người trẻ. Hiện tượng này được ví như “nepo homebuyer”, mượn từ khái niệm “nepo baby” trong Hollywood, chỉ những người được hưởng lợi nhờ gia thế.

Theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia Mỹ (NAR), trong ba thập kỷ qua, trung bình khoảng 30% người mua nhà lần đầu mỗi năm nhận được sự trợ giúp tài chính từ gia đình hoặc bạn bè. Với tất cả người mua, tỷ lệ này cũng thường dao động quanh mức 16%. Đỉnh điểm là năm 2010, tới 36% người mua nhà lần đầu và 24% tổng số người mua được hậu thuẫn từ gia đình.

Tuy nhiên, xu hướng này đang giảm mạnh. Năm 2024, chỉ còn 25% người mua nhà lần đầu nhận được trợ giúp từ người thân, giảm đáng kể so với mức trung bình lịch sử. Với tổng số người mua, tỷ lệ này tụt xuống chỉ 10%. Con số khiến nhiều chuyên gia bất động sản bất ngờ, bởi bối cảnh hiện tại tưởng chừng sẽ thúc đẩy nhu cầu hỗ trợ: giá nhà cao kỷ lục, lãi suất vay mua nhà quanh mức 6,4%, gấp đôi so với thời kỳ đại dịch.

Một lý giải hợp lý là diện mạo của nhóm người mua nhà lần đầu đã thay đổi. NAR ghi nhận độ tuổi trung vị của người mua lần đầu tăng từ 36 tuổi (2022) lên 38 tuổi (2024) – mức cao nhất kể từ khi cơ quan này bắt đầu theo dõi vào năm 1981. Đồng thời, tỷ lệ người mua lần đầu trong tổng số giao dịch chỉ còn 24%, mức thấp kỷ lục. Những người đủ sức vượt qua rào cản giá cả ngày nay thường là nhóm lớn tuổi hơn, có thu nhập cao hơn, và ít cần đến sự trợ giúp từ cha mẹ. Thu nhập trung vị của người mua nhà lần đầu trong năm qua đạt tới 97.000 USD, tăng 26.000 USD chỉ trong hai năm.

Điều này không đồng nghĩa “ngân hàng bố mẹ” biến mất hoàn toàn. Trên thực tế, ở nhiều thành phố như Sacramento (California) hay Birmingham (Alabama), sự hỗ trợ từ gia đình vẫn hiện diện, nhất là để giúp con cái cạnh tranh trong những thị trường nóng, nơi đề nghị trả tiền mặt có sức mạnh đặc biệt. Một số gia đình trung lưu chọn cách góp thêm để con cái mua được căn nhà rộng rãi hoặc hợp ý hơn, thay vì chỉ đủ khả năng mua những căn nhỏ.

Nhưng so với thời kỳ sốt nhà đất giai đoạn 2020–2021, khi phụ huynh không ngần ngại bơm hàng trăm nghìn USD để con cái “leo lên chuyến tàu” bất động sản, tâm lý bây giờ đã thay đổi. Nhiều người chần chừ, e ngại rủi ro kinh tế, việc làm bấp bênh và gánh nặng nợ sinh viên đang tăng. Một số chuyên gia còn nhận định sự suy giảm hỗ trợ tài chính từ gia đình phản ánh chính sự yếu đi của nhu cầu mua nhà, khi người trẻ chọn trì hoãn thay vì liều lĩnh lao vào một khoản vay lớn.

Ngoài ra, yếu tố tâm lý cũng đóng vai trò quan trọng. Với một người mua nhà lần đầu ở tuổi 38, việc xin hỗ trợ từ cha mẹ mang lại cảm giác “không thoải mái” hơn nhiều so với khi ở độ tuổi cuối 20 hay đầu 30. Mỗi năm chậm lại, họ càng ít muốn dựa dẫm, và càng có xu hướng sử dụng thu nhập và khoản tiết kiệm riêng để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà.

Sự thay đổi này, tuy mang lại công bằng hơn cho những người chỉ dựa vào nỗ lực bản thân, lại có thể tạo ra hệ lụy lâu dài. Khi tuổi mua nhà lần đầu bị đẩy lùi, người trẻ bỏ lỡ nhiều năm tích lũy giá trị tài sản từ bất động sản, từ đó góp phần mở rộng khoảng cách giàu nghèo giữa những người đã sở hữu nhà và những người vẫn đứng ngoài. Chuyên gia Jessica Lautz của NAR gọi đây là “nền kinh tế bất động sản của kẻ có và người không”.

Đương nhiên, sự hỗ trợ từ gia đình không chỉ dừng ở tiền mặt. Việc cha mẹ trả học phí đại học, cho con sống cùng để tiết kiệm tiền thuê, hay truyền đạt kinh nghiệm mua bán nhà cửa cũng đều là những hình thức gián tiếp giúp con cái dễ dàng bước vào thị trường. Song, trong một thị trường bất động sản khắc nghiệt, dòng tiền mặt trực tiếp vẫn là “chiếc chìa khóa vàng” mở ra cánh cửa nhanh nhất.

Câu chuyện của gia đình Frohling là một minh chứng: sau khi cha mẹ bỏ tiền mặt mua nhà, cô con út đã nhanh chóng tái thế chấp để rút vốn trả lại. Bằng cách này, cô vừa đền đáp được công lao của cha mẹ, vừa bắt đầu hành trình xây dựng tài sản riêng. Đây cũng cho thấy, ngay cả khi được hỗ trợ, nhiều người trẻ vẫn không coi đó là con đường “ngồi mát ăn bát vàng” mà tiếp tục nỗ lực để tự đứng vững.

Dù “nepo homebuyer” đang thoái trào, họ chưa hề biến mất khỏi thị trường Mỹ. Một bộ phận không nhỏ vẫn tận dụng lợi thế gia đình để cạnh tranh, đặc biệt ở những nơi nguồn cung khan hiếm. Nhưng bức tranh chung đã khác xưa: người mua trẻ tuổi, phụ thuộc nhiều vào cha mẹ, dần nhường chỗ cho lớp người mua lớn tuổi, giàu kinh nghiệm và độc lập tài chính hơn. Đây có thể coi là tín hiệu cho thấy sự chuyển dịch trong cơ cấu thị trường bất động sản Mỹ – và cũng là lời nhắc nhở rằng giấc mơ sở hữu nhà đang ngày càng xa vời hơn với thế hệ trẻ.