Giá nhà tăng mạnh kéo theo nguy cơ bong bóng bất động sản

Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà tại nhiều địa phương tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt ở Hà Nội, trái ngược với kỳ vọng bình ổn của người dân. Tình trạng này khiến thị trường ngày càng mất cân bằng và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản.

Phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức tăng giá tới 87% sau 6 năm, trung bình gần 15% mỗi năm. Tính đến hết quý II/2025, giá căn hộ trung bình tại Thủ đô đạt gần 76 triệu đồng/m², với nhiều dự án sắp mở bán có giá rumor trên 100 triệu đồng/m², dù thanh khoản đang giảm.

Đà Nẵng và TP.HCM cũng nằm trong nhóm tăng giá mạnh, lần lượt 70% và 48% trong giai đoạn 6 năm. Giá trung bình tại TP.HCM hiện vào khoảng 77 triệu đồng/m², Đà Nẵng đạt 66,4 triệu đồng/m².

Dù nguồn cung căn hộ toàn quốc trong nửa đầu năm tăng gấp đôi so với cùng kỳ, VARS cho biết phần lớn là các dự án cao cấp và hạng sang, chiếm 62% nguồn cung mới (trên 10.000 căn). Ngược lại, phân khúc bình dân gần như biến mất, chỉ xuất hiện ở một số dự án nhà ở xã hội.

CBRE cũng xác nhận xu hướng này: 6 tháng đầu năm, Hà Nội có hơn 10.760 căn hộ mở bán mới, cao thứ hai trong vòng 5 năm, nhưng giá bán trung bình đã lên tới 79 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực từng phổ biến ở mức giá 40-50 triệu đồng/m² như Hà Đông, Hoàng Mai, nay đã xuất hiện dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m².

Tương tự tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình ở khu trung tâm đã lên tới 82 triệu đồng/m², tăng gần 30% so với năm trước. Các dự án mới ghi nhận mức tăng giá 10-13% so với giai đoạn trước.

Trong khi đó, mức thu nhập của người lao động không theo kịp đà tăng giá. Thu nhập trung bình nửa đầu năm chỉ tăng 10%, đạt 8,3 triệu đồng/tháng, riêng khu vực thành thị là 10 triệu đồng/tháng. Tỷ lệ thất nghiệp trong thanh niên thành thị vượt 10%, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia trong lĩnh vực, nhận định khả năng chi trả nhà ở đang trở thành vấn đề xã hội, khi người dân có nhu cầu ở phân khúc dưới 60 triệu đồng/m², nhưng thị trường chỉ cung cấp sản phẩm hạng sang. Điều này dẫn đến cuộc cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục tăng.

Khảo sát gần đây của VnExpress với hơn 7.400 người tham gia cho thấy: Hơn 50% không muốn mua nhà trong nửa cuối năm do giá quá cao, và 65% chỉ đủ mua căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Trước thực trạng đó, VARS kiến nghị các cơ quan quản lý cần điều tiết chính sách, hướng dòng tiền vào phân khúc giá phù hợp với đại đa số người dân. Đồng thời, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông như vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực lên các khu vực trung tâm.

VARS cũng nhấn mạnh: thị trường đang bị dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn với mục tiêu lợi nhuận cao, khiến phân khúc nhà giá rẻ bị bỏ quên. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa cần liên kết, hợp tác để phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt ở các tỉnh, nơi có nhu cầu thật và khả năng thanh khoản tốt hơn.

Nếu không sớm có giải pháp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá, nguy cơ bong bóng bất động sản sẽ ngày càng rõ rệt, đe dọa sự ổn định kinh tế vĩ mô và giấc mơ an cư của hàng triệu người dân.