Vì sao lãi suất vay mua nhà không giảm sau khi Fed hạ lãi suất?

Thông thường, khi Fed hạ lãi suất điều hành, người dân nghĩ ngay đến việc chi phí vay mượn sẽ giảm. Điều này đúng với các khoản vay ngắn hạn như thẻ tín dụng, vay cá nhân hay lãi suất tiền gửi. Tuy nhiên, với vay mua nhà – vốn là khoản vay dài hạn – câu chuyện lại phức tạp hơn nhiều.

Vào ngày 17/9/2025, Fed giảm lãi suất cơ bản thêm 0,25 điểm phần trăm. Kết quả là lãi suất cho vay ngân hàng, thẻ tín dụng hay tiền gửi ngay lập tức điều chỉnh giảm. Nhưng lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm lại không đi cùng chiều. Từ mức 6,26% hôm 18/9, chỉ vài ngày sau, con số này bật lên 6,30% vào 25/9.

Nguyên nhân chính nằm ở chỗ lãi vay mua nhà gắn với lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm – một thước đo phản ánh kỳ vọng dài hạn về lạm phát, việc làm và triển vọng kinh tế. Trái phiếu và thị trường vay mua nhà thường biến động trước khi Fed công bố quyết định, thậm chí còn “đi ngược” với xu hướng Fed mong muốn. Nhiều khi lãi suất vay giảm mạnh trước cuộc họp, nhưng sau khi quyết định hạ lãi suất được đưa ra, chúng lại bật tăng.

Giới chuyên gia nhận định, để lãi suất vay mua nhà tiếp tục xu hướng giảm, cần có thêm tín hiệu kinh tế hạ nhiệt. Ông Jeff DerGurahian, kinh tế trưởng của loanDepot, cho rằng chỉ khi dữ liệu lạm phát và việc làm yếu đi, kỳ vọng lợi suất trái phiếu và lãi suất vay mua nhà mới giảm trở lại.

Điều này cũng đồng nghĩa người mua nhà không nên đặt cược vào các quyết định ngắn hạn của Fed. Thay vào đó, điều quan trọng là chuẩn bị một khoản tiền đặt cọc vững chắc, tính toán ngân sách phù hợp và xác định mức lãi suất có thể chấp nhận. Khi đã sẵn sàng về tài chính, biến động lãi suất ngắn hạn sẽ ít ảnh hưởng hơn đến kế hoạch sở hữu ngôi nhà của bạn.