Tôi là Quỳnh 31/10/2025 14:35:28
Giao dịch nhà ở lao dốc, thị trường bất động sản hạ nhiệt
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch bất động sản trên cả nước trong quý III chỉ đạt khoảng 136.700 giao dịch, giảm 13% so với quý II và hơn 3% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ ghi nhận hơn 32.100 giao dịch, giảm 16% so với năm 2024 dù nguồn cung tăng gấp đôi. Trong khi đó, đất nền chỉ đạt khoảng 104.600 giao dịch, giảm gần 15% theo quý.
Nguồn cung nhà ở trong quý này lại tăng mạnh. Gần 9.500 sản phẩm mới hoàn thiện được đưa ra thị trường – tăng gấp đôi so với quý trước và cao hơn 31% so với cùng kỳ. Lượng hàng đủ điều kiện kinh doanh tăng 43%, cho thấy các doanh nghiệp đang ồ ạt tung sản phẩm mới giữa lúc sức mua yếu đi.
Theo CBRE Việt Nam, tại TP.HCM, giá căn hộ neo cao khiến tốc độ tiêu thụ chậm lại rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 68%, giảm đáng kể so với 90% của quý II. Tình hình tương tự được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, với tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường khoảng 66%, tương ứng 34.000 giao dịch thành công, trong đó nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 77% (tương đương 27.000 căn).
VARS cho rằng mức giá bán cao đang là rào cản lớn nhất đối với người mua ở thực. Phân khúc chung cư siêu sang tăng nhanh, chiếm tới 42% tổng nguồn cung mở bán mới, trong khi chung cư bình dân chỉ còn khoảng 3%, chủ yếu là nhà ở xã hội. Tại Hà Nội và TP.HCM, có đến 80% dự án mới có giá trên 80 triệu đồng/m² – một con số vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.
Không chỉ chung cư, giá nhà riêng lẻ cũng tăng mạnh từ 1,5 – 3% so với quý II. Ở Hà Nội, các dự án thấp tầng dao động 175 – 330 triệu đồng/m², một số khu vực phía Tây và Bắc ghi nhận mức trên 350 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, mức tăng tương tự nhờ hiệu ứng các dự án hạ tầng giao thông lớn.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS, quý III thường là mùa trầm lắng của thị trường do trùng với tháng 7 âm lịch (tháng Ngâu) – thời điểm nhiều người hạn chế mua bán. Tuy nhiên, năm nay, giá cao bất thường khiến sức mua sụt giảm mạnh hơn thường lệ. Ông cho biết, quý này ghi nhận nhiều dự án căn hộ giá trên 100 triệu đồng/m², thậm chí ở các tỉnh ven đô cũng xuất hiện dự án giá 60 – 80 triệu đồng/m², khiến người mua ở thực bị “gạt ra khỏi cuộc chơi”.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, cũng nhận định với mặt bằng giá hiện tại, “người mua để ở gần như không còn cơ hội tiếp cận thị trường”. Hầu hết giao dịch hiện nay đến từ nhà đầu tư hoặc đầu cơ ngắn hạn, tạo rủi ro hình thành bong bóng giá khi dòng tiền chỉ xoay vòng trong nhóm này.
Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng cho rằng cần điều chỉnh chính sách tiền sử dụng đất và phát triển phân khúc giá phù hợp với thu nhập của người dân. Cơ quan này cũng đang xây dựng đề án Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, nhằm tăng minh bạch thông tin và hạn chế đầu cơ.
Tại hội nghị với địa phương hồi tháng 9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu các bộ, ngành kiểm soát chặt giá nhà đất, khẳng định “rất nhiều người cần nhà nhưng giá quá cao không thể mua nổi”. Cuối tháng 9, Văn phòng Chính phủ cũng đã giao Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo Nghị quyết kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản.
Theo dự thảo Nghị quyết này, người mua nhà thứ hai trở lên có thể chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, và không quá 30% nếu là căn thứ ba, nhằm hạn chế đầu cơ và giảm áp lực giá cho thị trường.
