Chuyên gia Phan Công Chánh: 4 điều cơ bản để đầu tư bất động sản thành công

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, trong đầu tư bất động sản, tiền chỉ là một trong các yếu tố dẫn đến thành công. Có 4 thứ mà các nhà đầu tư cần phải có. Trong đó, điều thứ nhất, điều cần thiết nhất mà một nhà đầu tư bất động sản cần phải có là TƯ DUY.

Theo giải thích của vị CEO Phú Vinh Group, tư duy đầu tư bất động sản vô cùng quan trọng. Nhà đầu tư phải biết tư duy trong thị trường bất động sản như thế nào. Nếu không có tư duy, nhà đầu tư rất dễ bị máy móc chạy theo xu hướng.

Đôi khi, vì không chịu tư duy, nhà đầu tư dễ bị dắt mũi theo giá cả thị trường mà không biết tại sao nó lại như thế. Có vấn đề gì không khi giá thị trường bất động sản biến động tăng/giảm, nguyên nhân do đâu, làm cách nào để đo lường việc lên xuống của thị trường?

đầu tư bất động sản, phan công chánh
Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Phan Công Chánh, CEO Phú Vinh Group.

Để giải quyết vấn đề này, ông Phan Công Chánh nhấn mạnh các nhà đầu tư cần phải có điều thứ 2 là công cụ khi vào thị trường, công cụ đo lường biến động thị trường. Tất nhiên, đi kèm là kỹ năng sử dụng công cụ sao cho hiệu quả, tiết kiệm chi phí.

Điều thứ 3 mà các nhà đầu tư cần phải có là kiến thức ngành. Nếu như các nhà đầu tư không có kiến thức ngành bất động sản, kiến thức đầu tư, kiến thức pháp lý… thì rất khó có thể thành công. Nhiều khi, có 100 tỷ đồng trong tay, nhưng nếu không có đủ kiến thức về ngành, đầu tư thất bại, thua lỗ là chuyện thường.

kiến thức đầu tư bất động sản, đàm phán bất động sản
Có đủ kiến thức, kỹ năng cần thiết trong các lĩnh vực liên quan, nhà đầu tư bất động sản mới có thể đạt được thành công.

Theo ông Chánh, có những mảng kiến thức ngành mà các nhà đầu tư cần đào sâu, tìm hiểu kỹ sau:

  • Thứ nhất, kiến thức về từng phân khúc bất động sản để hiểu rõ được các điểm mạnh, yếu của từng phân khúc, từ đó quyết định đầu tư vào phân khúc nào cho phù hợp và đem lại hiệu quả. Ví dụ như đầu tư căn hộ thì khác đất nền như thế nào, đầu tư nhà phố, nhà trọ thì như thế nào…
  • Thứ hai, kiến thức về thị trường bất động sản để đưa ra các chiến lược đầu tư phù hợp như mua lúc nào, bán lúc nào. Kiến thức về thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư biết được nên vào thị trường lúc nào, vào khu vực nào, cầm bao đó tiền thì cách thức, chiến lược vào thị trường bất động sản ra sao..
  • Thứ ba là kiến thức về luật, về pháp lý trong đầu tư bất động sản.

Cuối cùng, điều thứ 4 mà các nhà đầu tư bất động sản cần là vốn. Không có vốn, nhà đầu tư cũng rất khó có thể thành công bởi sẽ bị động nhiều. Nhiều khi nhà đầu tư có thể nhìn ra lợi nhuận, cách mua bán sinh lời, nhưng vì thiếu nguồn vốn nên đành “lực bất tòng tâm”.

đầu tư bất động sản, công thức đầu tư bất động sản, nhà đầu tư bất động sản,
Nhà đầu tư cần trang bị nhiều kỹ năng, kiến thức về đầu tư bất động sản trước khi quyết định tham gia cuộc chơi. Tiền, tài chính là điều cần thiết, nhưng không phải là thứ mấu chốt mang tính quyết định cao nhất.

Có 1 tỷ đồng tiền vốn, đầu tư bất động sản như thế nào?

Đây là một câu hỏi thường thấy trên các diễn đàn bất động sản, hội mua bán nhà đất.. Số vốn 1 tỷ dù không nhiều, nhưng cũng được xem là kha khá để bắt đầu cuộc chơi đầu tư bất động sản.

Theo một khảo sát mới đây của Phú Vinh Group cho biết, với số tiền vốn 1 tỷ đồng trong tay, nhà đầu tư bất động sản có thể đầu tư vào các sản phẩm bất động sản sau tại thị trường bất động sản TPHCM và các khu vực lân cận như:

  • Đầu tư vào căn hộ cao cấp ở Biên Hòa (Đồng Nai)
  • Đầu tư sản phẩm biệt thự ở Nhơn Trạch (Đồng Nai)
  • Đầu tư nhà phố ở khu vực Hóa An (Đồng Nai)
  • Mua được 500m2 đất ở Thái Mỹ, Củ Chi (TP.HCM )
  • Mua được nhà phố nhỏ 7m2 nằm đường Nguyễn Kiệm, Gò Vấp (TP.HCM) giá 1,2 tỷ
  • Đầu tư được 120m2 đất gần sân bay Long Thành (Đồng Nai)

Trước hết, chúng ta cần xem xét xem, khi nào thì vào thị trường? Cần lên chiến lược vào thị trường bất động sản cho phù hợp với số vốn 1 tỷ đồng này.

Chỉ có 2 cách kiếm tiền từ bất động sản.

  • Thứ nhất, là lãi từ vốn ban đầu.
  • Thứ hai là câu chuyện dòng tiền.

Ở cái thứ nhất, dễ hiểu là lời từ việc mua và bán. Mua lúc giá thấp và bán lúc giá cao. Dễ hiểu, điều cơ bản mà bất cứ ai cũng hiểu cả. Tuy nhiên, theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, hãy “mua sao để lời ngay lúc chúng ta mua chứ không phải lời ngay khi chúng ta bán“.

Theo vị CEO của Phú Vinh Group, “nhà đầu tư thường bị sai ở chỗ vào lúc giá bằng với giá thị trường và chờ thị trường lên rồi mới bán ra. Nhưng thị trường đâu lên mãi, thị trường có 3 trạng thái lên, xuống và đi ngang. Vậy khi nhà đầu tư vào thị trường bằng với giá thị trường có nghĩa là đã mất 70% cơ hội”.

Làm sao để vào thị trường với giá tốt? Thương lượng là một trong những kỹ năng của nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Nhà đất gồm nhà và đất. Và cái nào mới tăng giá? Rõ ràng chỉ có đất tăng. Đất chỗ nào có khả năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì đầu tư chắc chắn có lời.

Còn nếu mua căn hộ, thì chỉ có 2 thời điểm đầu tư bất động sản căn hộ là có lời.

  • Thời điểm đầu tiên là lúc chủ đầu tư mới vừa công bố dự án. Đây là thời điểm giá sản phẩm bất động sản rẻ nhất.
  • Thời điểm thứ hai là lúc sắp giao nhà. Khi đó người mua đến họ nhìn thấy mọi thứ tiện ích và ngôi nhà còn mới khiến họ hào hứng đi vào. Lúc này tiếp tục vận dụng kỹ năng thương lượng, kèm theo sự mới mẻ, tâm lý “nhà mới nguyên” của người mua nhà có thể bán được với giá tốt nhất và có lời tối đa.

Đầu tư bất động sản cho thuê, như cho thuê phòng trọ cũng không phải là đơn giản. Nhà đầu tư cần có đủ kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức để quản lý nhóm đối tượng là sinh viên, công nhân thuê nhà hay không. Nhiều trường hợp đầu tư kinh doanh phòng trọ ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, nhưng cuối cùng phải bán khoản đầu tư bởi vì đơn giản là không thể quản lý được.

Đầu tư bất động sản khu vực nào cũng cần phải cân nhắc, suy nghĩ.

Hiện nay, nên bỏ đi lối suy nghĩ chỉ nên đầu tư tại các vùng trung tâm hay các thành phố lớn. Đừng nghĩ rằng đầu tư bất động sản ở Biên Hoà thì ít lời hay mức tăng lợi nhuận ít hơn đầu tư ở TP. Hồ Chí Minh. Trong thời gian này, bất động sản ở khu vực TPHCM đang có dấu hiệu chững lại.

Về đầu tư đất nền, với tài chính tầm 1 tỷ thì chúng ta hiện nay có thể đầu tư đất nền vùng ven.

Khi đi mua đất nền nhiều nhà đầu tư bị lỗi căn bản, thứ nhất không hiểu pháp lý, chỉ nên mua đất nền có “sổ đỏ”, là thổ cư. Để khi cần có thể dùng đòn bẩy vay ngân hàng.

Nhiều người mua đất nền vùng ven là đất sổ tay, đất nông nghiệp. Loại đất này không được hỗ trợ vay, chỉ có thể mua và chờ đất lên bán. Khi cần tiền để quay lại thị trường rõ ràng là không có. Thứ hai là nguyên tắc của bất động sản là chỗ nào có người thì giá đất mới lên.

Và nếu không có sự nhanh nhạy để vào thị trường như nêu trên? Chúng ta có công thức.

Thứ nhất trở thành “trùm” khu vực, phải là thổ địa. Nhiều nhà đầu tư cá nhân cứ đi tìm mải mê thứ bên ngoài trong khi khu vực mình ở đang sống 15-20 năm từng ngóc ngách, con đường, ông tổ trưởng dân phố, bà bán quán cà phê (người mà nắm nhiều thông tin) mình biết hết… mà tại sao mình không quen thân mà đi đầu tư xa xôi. Đó là quan điểm sai.

Thứ hai nhà đầu tư nên trở thành “trùm” phân khúc, phải giỏi phân khúc nào đó. Chúng ta bàn nhiều nhưng tôi cho rằng chỉ cần “trùm” 2 cái đó là đã thu hẹp phạm vi rất nhiều. Bởi nguồn lực của nhà đầu tư bất động sản cá nhân là hữu hạn. Nói là 1 tỷ nhưng chưa chắc đã có tiền nhàn rỗi sẵn có, có khi nằm ở chứng khoán, ngân hàng…

Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư bất động sản nên sáng suốt trước khi chọn lựa khu vực đầu tư

Một trong những kênh thông tin tốt là trên các kênh rao vặt. Nhưng lúc đó nhà đầu tư cần kỹ năng phân tích, kiểm tra nguồn thông tin, đọc mẩu tin làm sao biết được chủ nhà đăng hay môi giới đăng, nếu môi giới đăng thì xử lý như thế nào, chủ nhà đăng thì phải làm sao.

Nói về việc đầu tư bất động sản nhờ kiếm nguồn sản phẩm, mua bán thông qua môi giới, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhận định: “Nhiều người than phiền môi giới giờ tùm lum lắm, 90% deal tốt nhất tôi có lời là từ môi giới. Ở đây là gì, đó là kỹ năng sàng lọc người môi giới tốt, làm sao người ta có deal tốt lập tức người ta nghĩ tới anh chị ngay, đấy là vấn đề đi xây dựng mối quan hệ chứ nó không còn vấn đề cầm 1 tỷ, vấn đề về tài chính, mà cần rất nhiều kỹ năng”.

Trên là một số lời tư vấn đầu tư bất động sản, đặc biệt là đầu tư với tài chính tầm 1 tỷ đồng. Bài có tham khảo ý kiến từ trang CafeF của chuyên gia Phan Công Chánh. Cám ơn các bạn đã xem.

Theo Blog đầu tư bất động sản




Chuyên gia Phan Công Chánh: 4 điều cơ bản để đầu tư bất động sản thành công
5 (100%) 3 votes