Ba phương pháp giúp bạn định giá bất động sản thương mại chính xác

Với tư cách là những nhà đầu tư, chúng ta thường sẽ được lợi bởi chính đặc điểm không chính xác của giá trị bất động sản. Chúng ta có thể học kỹ năng này để có thể nhận ra những bất động sản bị đánh giá thấp. Một phần của kỹ năng đó đòi hỏi việc phải biết làm thế nào những người chuyên nghiệp có được giá cả hợp lý cho các bất động sản. Hãy xem xét ba phương pháp chung nhất.

Phương pháp so sánh

Phương pháp này so sánh những bất động sản có hình thức và chức năng tương tự. Ví dụ, một khu căn hộ hạng B có thể so sánh với một bất động sản hạng B tương tự. Một trung tâm bán lẻ   đất đai có diện tích 15.000 mẫu vuông có thể đem so sánh với một số bất động sản có quy mô và tuổi thọ tương đương.

Với bất động sản thương mại, bạn không chỉ so sánh giá bán mà còn so sánh giá của từng mẫu vuông. Khi so sánh nhà chung cư liên kế, bạn so sánh giá cả từng căn một.

Có một vấn đề với phương pháp so sánh này là thị trường của bạn có thể không có những bất động sản có khả năng đem đi so sánh được.

Phương pháp thu nhập

Giá trị của một bất động sản thương mại không phải là nhiều trong bất động sản nói chung, nhưng nó sinh ra trong dòng tiền. Bạn phải xác định con số của dòng tiền chính bằng cách lấy thu nhập hàng năm và trừ đi các phí tổn (thuật ngữ gọi là NOI).

NOI = Tổng thu nhập – chi phí vận hành.

Lưu ý rằng, bạn không cần phải nghĩ tới việc tính toán khoản tiền thế chấp. Đó không phải là một đặc điểm của bất động sản bởi bạn có thể trả bằng tất cả tiền mặt hoặc có thể trả bằng nhiều khoản nợ.

Với phương pháp thu nhập, bạn sẽ phải sử dụng tỷ lệ vốn hóa để xác định giá trị của bất động sản. Hãy nhìn vào công thức dưới đây:

Giá trị bất động sản = NOI / Tỷ lệ vốn hóa

Đến đây bạn sẽ thắc mắc làm thế nào để xác định tỷ lệ vốn hóa như thế nào. Thay vì cố gắng so sánh những bất động sản có quy mô và tuổi thọ tương đương, bạn hãy tìm ra tỷ lệ vốn hóa hiện thời cho những bất động sản giống của bạn.

Những nhà môi giới bất động sản sẽ mang lại cho bạn nhiều thương vụ, họ là những người không thể thiếu trong việc thực hiện định giá. Hãy gọi cho người môi giới của bạn và hỏi anh ta về tỷ lệ vốn hóa cho loại bất động sản của bạn. Với những thông tin đó bạn có thể giải quyết các phép tính về giá trị bất động sản.

Ví dụ: Bạn có một tòa nhà công nghiệp với mức NOI là 342.000 đô la. Bạn nói chuyện với một vài người môi giới bất động sản thương mại và phát hiện ra có những tòa nhà công nghiệp có tuổi thọ và điều kiện tương tự với tòa nhà của bạn nhưng đang được bán với tỷ lệ khoảng 8%

Điều đó có nghĩa là:

4.275.0000 đô là = 342.000 đô la/ 0,08.

Đó có phải là giá trị ĐÚNG của bất động sản đó? Chắc chắn là không. Nhưng đó có thể là một sự ước lượng hợp lý.

Phương pháp chi phí

Đây là phương pháp được sử dụng cuối cùng. Tuy nhiên, khi áp dụng cho những bất động sản mới hoặc gần như mới, nó sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Khi sử dụng phương pháp chi phí, điều đầu tiên cần làm là xác định giá trị của mảnh đất.

Sử dụng phương pháp so sánh với những lô đất tương tự để xác định giá trị mảnh đất của bạn. Sau đó ước lượng số tiền cần thiết để xây dựng một tòa nhà trong thời điểm hiện tại. Nếu tòa nhà đó được xây dựng từ trước, bạn phải giảm trừ đi các yếu tố như sự lỗi thời. Các bất động sản ngày nay được xây dựng để thực hiện nhiều chức năng hơn và được xây dựng với nhiều công nghệ hơn. Những tòa nhà xây dựng từ một thập kỷ trước không có được những chức năng đó.

Những thành phần quan trọng khác của giá trị bất động sản mà cần lưu ý

Ba phương pháp ở trên chỉ là những bước khởi đầu để giúp bạn cảm thấy yên tâm với việc định giá các bất động sản. Hãy xem xét một số lý do

Địa điểm

Người xưa nói: Ba điều quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản là địa điểm, địa điểm và địa điểm. Đó là một nhận định sắc sảo nhưng sai lầm. Bởi nó quá đơn giản. Địa điểm quả thật là điều quan trọng nhưng chỉ là một trong ba điều quan trọng nhất.

Tuy nhiên chắc chắn bạn vẫn dành thời gian để đánh giá địa điểm. Mỗi loại bất động sản thương mại đều có một địa điểm tốt nhất để mang lại doanh thu lớn nhất. Ví dụ hầu hết các quán cà phê đông khách đều nằm trên đường lớn thành phố, nơi có nhiều người qua lại vào buổi sáng, các tòa nhà văn phòng được xây dựng gần những con đường lớn hoặc giao thông chính và các khách sạn thường quan tâm đến các trung tâm mua bán hoặc sân bay.

Các phí tổn

Hãy luôn tập trung vào các phí tổn mà người bán đề cập với bạn. Mức phí tổn của hầu hết bất động sản đều chiếm khoảng 50% tổng doanh thu. Nếu phí tổn cao hơn mức trên, điều đó có nghĩa là sự quản lý không có hiệu quả, hoặc người chủ sở hữu phải trả những phí tổn như điện nước cho người đi thuê.

Xem xét phí tổn trên từng mét vuông. Lấy tổng phí tổng chia cho tổng diện tích cho thuê. Mỗi khu vực và loại bất động sản đều có một giá trị chung. Bất kỳ người môi giới, người quản lý bất động sản hoặc người định giá nào trong nhóm của bạn cũng có thể cung cấp cho bạn những thông tin đó.

Phí tổn cho từng đơn nguyên được tính bằng tổng chi phí chia cho tổng số đơn nguyên trong bất động sản.

Giá cả

Khi định giá một tài sản lớn, bạn phải tìm hiểu giá của những tài sản tương tự. Chắc chắn rằng nó sẽ có ích mang đến cho bạn một cái nhìn tổng thể hơn.