Hướng dẫn cách đọc hiểu thị trường bất động sản thương mại để đầu tư bách phát bách trúng

Khi ngắm một con suối, ta thường thấy dòng suối này chảy qua một cánh đồng, hoặc thưởng thức khung cảnh thiên nhiên thư thái. Nhưng với một ngư dân, anh ta lại có cái nhìn hoàn toàn khác: Anh ta đọc con suối xem dòng chảy ra sao, xoáy nước thế nào. Sau khi nghiên cứu, anh ta chọn những chỗ tốt nhất để thả mồi và bắt những con cá lớn.

Thị trường bất động sản cũng giống như vậy. Hầu hết mọi người đều rất lờ mờ về chính thành phố của mình. Hãy thử hỏi họ, câu trả lời sẽ là: “Ổ, rất tốt”, “Hiện tại có vẻ khá khó khăn” hoặc “Tôi chưa từng thấy nó tồi tệ như thế này”. Tất cả chỉ là phỏng đoán.

Khi một chuyên gia đọc thị trường bất động sản, câu chuyện sẽ hoàn toàn khác. Ông ta sẽ cho bạn thông tin về các công trình xây dựng, sự tăng trưởng việc làm, quá trình phát triển, v.v… Ấn tượng hơn cả là khả năng dự đoán tương lai của họ. Khi hiểu khái niệm về những chỉ số hàng đầu và hiểu mình đang tìm kiếm điều gì trên thị trường, bạn hoàn toàn có thể dự đoán thị trường ra sao trong vài thắng, thậm chí vài năm tới.

Để biết cách hiểu thị trường, đầu tiên bạn phải làm quen với bốn giai đoạn trong chu kỳ của thị trường bất động sản thương mai:

  1. Thị trường người mua, Giai đoạn I
  2. Thị trường người mua, Giai đoạn II
  3. Thị trường người bán, Giai đoạn III
  4. Thị trường người bán, Giai đoạn IV

Bất kỳ loại bất động sản thương mai nào đều phải đi theo bốn giai đoạn trên, mặc dù tùy lúc, bất động sản đó có thể ở phần này hay phần kia của chu kỳ.

Thị trường người mua, giai đoạn I

Nếu chịu khó quan sát, bạn sẽ nhận thấy mỗi giai đoạn trên thị trường đều có những đặc điểm riêng. Trong thị trường người mua, giai đoạn I, bạn sẽ thấy có sự dư cung bất động sản thương mại. Cung là một trong những lực chính của thị trường cco1 thể khiến thị trường đi từ bùng nổ đến phá sản và ngược lại.

Trong các đợt suy giảm của thị trường, dư cung là điều dễ thấy. Hãy tưởng tượng thị trường bất động sản như chiếc tàu sân bay lớn nhất trên đại dương. Thuyền trưởng ra lệnh chuyển hướng, nhưng con tàu cần có thời gian để thực hiện mệnh lệnh này. Nếu vị thuyền trưởng mất kiên nhẫn và đưa ra mệnh lệnh thay đổi nhiều hơn trước khi con tàu kịp thực hiện mệnh lệnh thứ nhất khi đó anh ta đã phản ứng thái quá.

Điều này cũng xảy ra tương tự với thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư đưa ra đánh giá dựa trên những cái họ đang nhìn thấy ở thời điểm hiện tại. Và rồi họ khởi động việc xây dựng. Hãy luôn nhớ rằng bạn có thể mất ba năm hoặc lâu hơn nữa để lập kế hoạch, xin giấy phép và hoàn thành việc xây dựng. Trong khi đó, nhà đầu tư vui sướng khi thấy cầu tăng mạnh và họ sẽ tiến hành xây dựng nhiều hơn.

Cuối cùng, con tàu to lớn đó – hay chính là thị trường bất động sản chuyển động và thị trường lúc đó phản ứng thái quá, cũng giống như con tàu với vị thuyền trưởng mất kiên nhẫn. Khi đó, xuất hiện quá nhiều bất động sản, và bất động sản lại được định giá quá cao. Tại sao ư? Đó là vì những khu nhà này được xây dựng khi giá vẫn còn cao, chính vì vậy chi phí cho chúng cũng cao.

Bây giờ cung đã vượt quá cầu, và việc phải giảm giá là điều tất nhiên. Các vấn đề trở nên tồi tệ hơn khi giai đoạn I này có xu hướng xảy ra cùng lúc vói thiểu phát hay tình trạng việc làm trong vùng kém.

Khi thị trường giảm nhiệt, các công ty không tiếp tục mở rộng và thậm chí còn tìm cách sa thải nhân viên. Hóa đơn bán lẻ giảm, diện tích văn phòng trở nên thừa và các khu chung cư sẽ có nhiều phòng trống. Đó chính là những đặc điểm của một thị trường dư cung.

Để một thành phố hoặc thị trấn chuyển sang thị trường người mua ở giai đoạn II, giai đoạn tiếp theo thì lãnh đạo thành phố phải có biện pháp để tăng cơ hội việc làm cho người dân. Khi có công việc, mọi người bắt đầu quay trở lại cộng đồng, dân số tăng lên, các chỗ cho thuê còn trống bắt đầu được lấp đầy và cuối cùng là giá cho thuê bắt đầu tăng.

Lưu ý:

Mỗi thành phố đều có một mô hình quy hoạch tổng thể để hướng đến giai đoạn phát triển tiếp theo. Lãnh đạo thành phố lập kế hoạch để thúc đẩy tăng trưởng. Để có được bản kế hoạch tổng thể, hãy gọi đến ủy ban phát triển kinh tế địa phương và nói chuyện với quan chức địa phương. Họ sẽ cho bạn biết về tất cả những điều tuyệt vời đang xảy ra trong thành phố, hoạc sẽ sớm xảy ra. Họ biết thành phố cần các nhà đầu tư như bạn để thắp lựa cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Tuy nhiên bạn phải thận trọng khi xem xét mô hình quy hoạch tổng thể. Trước hết là xác định xem nó được cập nhật từ bao giờ. Nó còn mới hay là một trong những văn bản đã mất nhiều thời gian và công sức để hoàn thành nhưng lại không được ai quan tâm?

Nếu mô hình quy hoạch được tạo cách đây mười năm và chưa được cập nhất, điều đó chứng tỏ lãnh đạo thành phố không phải là những người tích cực chủ động.

Tiếp theo, xác định xem liệu thành phố đã có động thái thực hiện quy hoạch này chưa. Một kế hoạch được cập nhật thường xuyên mà không bao giờ được thực hiện thì cũng giống như một tác phẩm hư cấu.

Trong quy hoạch, bạn sẽ thấy nhiều vùng được đánh dấu là vùng tái sinh. Đây thường là những khu vực kém phát triển với nhiều ngôi nhà lỗi thời. Thành phố thường xây dựng kế hoạch để kích thích tăng trưởng và phát triển kinh doanh trong những vùng này.

Những vùng này có thể là nơi tuyệt vời để đầu tư, nhưng chỉ khi thành phố đã chi một lượng tiền đáng kể để biến mô hình quy hoạch đó thành hiện thực, và rõ ràng là phải đang hành động.

Hãy giữ tiền của bạn ở trong túi cho đến khi bạn thấy điều đó xảy ra. Đừng mua tác phẩm hư cấu, vốn chẳng lợi ích gì mà có khi còn mang đến một kết cục buồn.

Thị trường người mua, giai đoạn II

Nếu các nhà lãnh đạo thành phố thật sự hoạt động hiệu quả, nhiều việc làm mới bắt đầu được tạo ra. Theo đó, mọi người bắt đầu quay trở lại thành phố. Thị trường sẽ dần dần hấp thụ hết dư cung bất động sản. Những chỗ cho thuê còn trống từ từ được lấp đầy. Không chỉ tỷ lệ thuê tăng lên, mà số lượng bất động sản và diện tích mặt bằng bán lẻ văn phòng trên thị trường cũng giảm.

Trong vùng sẽ có thêm nhiều việc làm, với tốc độ tăng việc làm ngày càng nhanh. Nhiêu bất động sản nhà ở và thương mại bị đóng băng lâu nay lại trở lại giao dịch nhờ những nhà đâu tư tiến hành phục hồi và đưa chúng trở lại với thị trường.

Nếu như ở giai đoạn trước – thị trường người mua, giai đoạn I việc ngân hàng tịch thu bất động sản thế nợ tăng đến mức độ cao nhất thì ở giai đoạn sau, thị trường người mua, giai đoạn II, việc cạnh tranh mua bất động sản bị tích thu thế nợ của ngân hàng trở nên quyết liệt. Cả nhà đầu tư quốc gia và địa phương đều nhận ra rằng họ có thể kiếm ra tiền ở thị trường này. Lời đồn được lan đi và cả những nhà đầu tư dày dạn và những nhà đầu tư mới đều khoanh vòng thị trường này trên bản đồ của họ.

Khi thị trường tiếp tục được cải thiện, các bất động sản chuyển từ tình trạng được thuê với giá một vài đô la, sang trạng thái có được sự dử dụng cao nhất và tốt nhất. Chất lượng của cả doanh nghiệp và người thuê cải thiện lên vì họ có thể trả tiền thuê cao hơn.

Điểm đặc biệt là hầu như tất cả các chủ bất động sản địa phương đều mù mờ trước các dấu hiệu hồi phục này. Họ là những người cuối cùng hiểu ra điều đó vì tầm nhìn của họ bị che phủ bởi chính những khó khăn mà họ trải qua trong nhiều năm. Họ nhìn thấy tỷ lệ thất nghiệp tăng cao và chứng kiến nhiều bất động sản bị đóng băng trên thị trường. Họ cảm thấy khó khăn khi doanh thu giảm sút trong khi số tiên trả cho chủ nhà thì không giảm. Họ không thấy hoạt động xây dựng nào diễn ra và do đó đánh giá rằng thị trường vẫn đang hết. Với bạn, họ chính là những người bán tuyệt vời. Họ vẫn bị tổn thương và đang tìm ai đó để tống khư số bất động sản của mình, rồi chính lúc này bạn đến và có vẻ quan tâm.

Thị trường người bán, giai đoạn I

Ở giai đoạn này, giá cho thuê đạt cao đến mức có thể thúc đẩy việc xây mới các bất động sản thương mai. Ở giai đoạn này, thậm chí những người bi quan đến cùng cực cũng trở thành những người có niềm vui. Mọi người đều tin rằng thời điểm tốt nhất là đây, và dòng tiền sẽ đổ vào thị trường. Các nhả đầu tư ở nơi khác giờ đã hiểu rõ thị trường và đổ tiền vào.

Giờ đây các nhà đầu tư nhìn thấy các dấu hiệu tích cực khắp mọi nơi, thấy được nhu cầu về bất động sản đạt điểm cao nhất trong tất cả các giai đoạn của chu kỳ.

Ở giai đoạn này là giai đoạn canh tranh cho tất cả người mua. Cuộc chiến trả giá diễn ra khi các bất động sản xuất hiện trên thị trường. Người mua thường đưa ra lời chào giá cao hơn mức giá yêu cầu nhằm đảm bảo rằng họ mua được cái gì đó trong thị trường đang rất nóng này.

Hoạt động đầu cơ diễn ra mạnh mẽ. Đất đai bị giành giật để xây dựng và các bất động sản cũ kỹ đã hết thời giờ được mua lại và nhanh chóng chuyển đổi để đạt giá trị cao nhất và tốt nhất.

Thị trường của người bán, giai đoạn II

Đây là giai đoạn rủi ro nhất trong chu kỳ thị trường.

Bạn có thể nhận ra sự rủi ro ngay từ thời điểm ban đầu của giai đoạn này bởi vỉ các bất động sản và diện tích cho thuê bắt đầu nằm lại trên thị trường lâu hơn. Thời kỳ ngay khi được đưa vào thị trường bất động sản đã có người đề nghị thuê hoặc mua đã qua từ rất lâu. Các văn phòng và khu bán lẻ đang được lấp đầy, nhưng không tăng lên.

Người bán và người cho thuê vẫn yêu cầu giá cao hơn nhưng họ vẫn đang chờ đợi để xem hành động của người mua và người đi thuê. Đất đai vẫn được mua để đầu cơ. Số lượng các hoạt động xây dựng đang được lập kế hoạch trở nên dư thừa.

Giai đoạn này tăng trưởng kinh doanh và việc làm bắt đầu giảm. Khi cảm nhận được thị trường đang thay đổi, các nhà đầu tư sẽ bán đi các bất động sản và đột nhiên có rất nhiều diện tích cho thuê được rao trên thị trường, dư thừa so với mức có thể hấp thu. Khi mất quả nhiều thời gian để đẩy các bất động sản đi, người bán sẽ giảm giá, và các thủ cho thuê sẽ giảm giá cho thuê. Và kế đến dẫn đến sự thoái trào khi chủ sở hữu và người bán đều cảm thấy sợ hãi và cố gắng hoàn thành thương vụ.

Lưu ý: Hai yếu tố chính giúp bạn nhận ra sự chuyển biến giai đoạn này cính là

  • Sự tăng trưởng việc làm. Khi nó trở nên trì trệ, nghĩa là không có thểm người chuyển đến vùng này nữa. Nhu cầu bất động sản bắt đầu sụt giảm. Trừ phi một vùng có thể tạo thêm nhiều việc làm nếu không nó sẽ thoái trào.
  • Xem xét cung. Trong mỗi thị trường tăng trưởng, yếu tố chủ chốt gây cho thị trường mất động lực tăng trưởng chính là xây dựng quá nhiều và dư cung. Khi các nhà xây dựng xây nhiêu hơn nhu cầu có thể mua, thì họ buộc phải giảm giá và bán đi những cái tồn dư để trả nợ ngân hàng đang đáo hạn.
Thích và chia sẻ để ủng hộ Men TV!

Loading...

Hướng dẫn cách đọc hiểu thị trường bất động sản thương mại để đầu tư bách phát bách trúng
5 (100%) 1 vote

Xem thêm các chia sẻ khác: