Bảng giá đất TP.HCM 2026: Cao nhất 687 triệu đồng/m²

Bảng giá đất mới của TP.HCM: nhiều thay đổi theo hướng cân bằng giữa các khu vực

TP.HCM đang bước vào giai đoạn xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên áp dụng theo quy định mới, dự kiến bắt đầu từ ngày 1/1/2026. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để tính toán hàng loạt nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất khi tái định cư, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hay tiền thuê đất của các hộ gia đình và doanh nghiệp.

Đối với khu vực TP.HCM cũ – nơi có hệ thống dữ liệu giao dịch dày đặc và ổn định – việc xây dựng bảng giá lần này chủ yếu là điều chỉnh lại để cân đối mặt bằng giá giữa các tuyến đường. Do có thông tin thực tế phong phú, mức giá mới không tăng so với bảng giá hiện hành, nhưng được tổ chức lại để phản ánh đúng sự chênh lệch giữa các tuyến trung tâm và khu vực lân cận.

Khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu: Giá được điều chỉnh sát thực tế hơn

Ở khu vực 2 – thuộc địa phận tỉnh Bình Dương trước đây – các tuyến đường có dự án tái định cư từng có mức giá áp dụng rất cao, trong khi nhiều tuyến khác lại thấp đáng kể. Bảng giá lần này đưa vào dữ liệu mới để điều chỉnh lại sự vênh lệch này, tạo ra mặt bằng giá đồng đều hơn nhưng vẫn thấp hơn so với giá tái định cư cũ.

Tại khu vực 3 – phần ranh thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trước kia – hệ số điều chỉnh trước đây chủ yếu phù hợp với khu vực trung tâm như Vũng Tàu hay Bà Rịa, nhưng nhiều xã vùng ven vẫn có giá thấp. Việc cập nhật lần này giúp nâng giá ở một số khu vực nhưng mức tăng không quá mạnh, do mặt bằng giá Bà Rịa – Vũng Tàu vốn đã cao hơn Bình Dương từ trước.

Đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ được giảm gánh nặng chi phí

Một điểm thay đổi đáng chú ý là bảng giá đất mới hướng đến hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất, thương mại và dịch vụ. Những khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp, đặc biệt là phần thuộc Bình Dương, sẽ có mức giá điều chỉnh phù hợp để giảm chi phí đầu vào, hỗ trợ sản xuất và củng cố sức cạnh tranh cho hàng hóa xuất khẩu.

Những loại hình đặc thù như sân golf, logistics, kho bãi hay cây xăng – vốn đòi hỏi diện tích lớn và hệ số sử dụng đất thấp – sẽ được áp dụng mức giá chỉ bằng 30% đến 70% giá đất thương mại dịch vụ tùy từng khu vực. Đây là điều chỉnh hướng đến đảm bảo tính khả thi cho các dự án dài hạn và bảo vệ hoạt động của doanh nghiệp trước biến động chi phí.

Bên cạnh đó, tỷ lệ thuê đất cũng được điều chỉnh trong khoảng 0,25% đến 1%, nhằm giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực tài chính.

Giá đất trung tâm vẫn dẫn đầu, nhưng chỉ bằng 60% mức khảo sát

Tuyến Hàm Nghi, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ tiếp tục nằm trong nhóm có giá đất cao nhất TP.HCM. Mỗi mét vuông đất tại ba tuyến này vẫn giữ mức 687,2 triệu đồng/m² theo Quyết định 79. Tuy nhiên, mức giá này thực tế chỉ bằng khoảng 60% con số mà đơn vị tư vấn khảo sát được trên thị trường. Ví dụ, Đồng Khởi có mức khảo sát lên đến 954 triệu đồng/m², trong khi mức đề xuất áp dụng chỉ giữ ở 687,2 triệu đồng/m².

Các tuyến khác như Công trường Quốc tế hay Lê Quý Đôn cũng có sự chênh lệch tương tự giữa giá khảo sát và giá lấy ý kiến. Điều này cho thấy TP.HCM muốn dùng bảng giá đất ở mức hợp lý, không chạy theo biến động thị trường quá nhanh để tránh gây áp lực cho người dân và doanh nghiệp.

Tạo sự công bằng trong tái định cư và nghĩa vụ tài chính

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, nhấn mạnh rằng bảng giá đất mới không chỉ phục vụ công tác quản lý mà còn là công cụ điều tiết kinh tế. Việc xác định giá đất phù hợp sẽ giúp làm minh bạch các khoản chi phí, đồng thời tạo sự công bằng giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư.

Một trong những thay đổi lớn là người được bố trí tái định cư sau này hoặc người được giao đất không qua đấu giá sẽ phải áp dụng đúng mức giá trong bảng giá đất mới. Điều này đảm bảo người dân được đối xử công bằng, đồng thời giảm sự chênh lệch giữa các hình thức giao đất trước đây.

Đối với những trường hợp mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, bảng giá đất điều chỉnh sẽ được sử dụng để tính lại tiền sử dụng đất sao cho phù hợp với giá trị thực tế của thị trường hiện nay.